Investissement Immobilier

Louer sur Airbnb au Maroc : ce que dit la loi 80-14

3 octobre 2026 · 12 min

Oui, l'hébergement touristique est encadré au Maroc, principalement par la loi n° 80-14 et ses décrets d'application. Mais il n'existe pas de réponse unique à la question « puis-je louer mon logement sur Airbnb ? ». Les obligations dépendent de la façon dont le logement est exploité : une chambre dans la maison où vous vivez, un riad aménagé pour recevoir des clients et un appartement loué en entier ne relèvent pas forcément du même régime.

Voici ce que prévoient réellement les textes officiels, et ce qu'ils ne précisent pas.

La location courte durée est-elle réglementée au Maroc ?

Les textes marocains n'emploient pas l'expression « location courte durée ». Ils parlent d'hébergement touristique : le fait de recevoir une clientèle « de passage ou de séjour » et de lui fournir un hébergement.

Ce cadre est fixé par :

la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique ;
le décret n° 2-23-441, qui précise notamment les procédures d'autorisation ;
le décret n° 2-15-865, consacré à la déclaration des voyageurs.

Le fait de louer un logement à des voyageurs pour quelques nuits peut donc entrer dans ce cadre. Mais la loi ne dit pas que toute location de quelques nuits relève automatiquement d'une catégorie précise : la qualification dépend des caractéristiques concrètes de l'activité.

Que prévoit la loi 80-14 ?

La loi distingue deux grandes familles.

1. Les établissements d'hébergement touristique. L'article 2 de la loi les définit comme des établissements « à caractère commercial » qui reçoivent une clientèle de passage ou de séjour et lui fournissent un hébergement, ainsi que, en totalité ou en partie, des prestations de restauration et d'animation. L'article 3 en dresse la liste : hôtel, hôtel club, résidence de tourisme, maison d'hôtes, riad, kasbah, gîte, pension, camping…

Pour ces établissements, la loi prévoit :

une autorisation d'exploitation, accordée après un classement provisoire et la souscription d'une assurance (article 5) ;
un classement d'exploitation (catégorie, étoiles), prononcé après la visite d'une commission régionale (article 6).

2. Les « autres formes d'hébergement touristique ». L'article 29 en cite trois : le bivouac, l'hébergement chez l'habitant et l'hébergement alternatif (montagne, désert, sites d'intérêt touristique). Leur exploitation est subordonnée à une autorisation assortie d'un cahier des charges (article 30). Le décret ne prévoit pas de classement en étoiles pour ces formes d'hébergement.

Qu'est-ce que l'hébergement chez l'habitant ?

C'est la forme la plus proche de l'image classique du particulier qui reçoit des voyageurs. L'article 29 de la loi la définit comme une forme d'hébergement sous gestion familiale qui permet à un particulier d'accueillir une clientèle touristique, pour une ou plusieurs nuitées, dans l'habitation où il élit domicile.

Le critère clé est donc que le particulier accueille les voyageurs chez lui, dans le logement où il vit.

Le décret n° 2-23-441 (articles 60 à 65) organise la procédure :

la demande d'autorisation est déposée, contre récépissé, auprès de l'autorité locale compétente ;
le dossier comprend notamment le formulaire de demande, une copie de la carte nationale d'identité électronique, une copie du contrat d'assurance, des photos des chambres et des espaces communs, une copie du permis d'habiter (ou un certificat d'ingénieur attestant de la sécurité du bâtiment et de la prévention des risques d'incendie) et le cahier des charges signé ;
le représentant provincial ou régional du ministère du Tourisme étudie le dossier et visite les lieux ;
la décision intervient dans un délai de 30 jours à compter du dépôt du dossier ;
l'autorisation est valable 5 ans, renouvelable.

Les textes prévoient un nombre maximum de chambres pour ce type d'hébergement, fixé par arrêté conjoint des ministères de l'Intérieur et du Tourisme. Les sources officielles consultées n'ont pas permis d'identifier ce chiffre : il doit être vérifié auprès de l'administration.

Et pour un appartement ou une villa loué(e) sur Airbnb ?

C'est la situation la plus fréquente, et celle sur laquelle les textes sont les moins explicites.

Prenons le cas d'un propriétaire qui loue un appartement ou une villa en entier, sans y habiter. Les textes consultés ne rattachent pas expressément cette situation à une catégorie unique.

Ce n'est pas, par définition, de l'hébergement chez l'habitant au sens de l'article 29, puisque cette catégorie suppose que le particulier accueille les voyageurs dans l'habitation où il élit domicile. Il ne faut donc pas présenter automatiquement un logement loué en entier comme de l'« hébergement chez l'habitant ».
Ce n'est pas non plus automatiquement un établissement d'hébergement touristique. La loi vise des établissements « à caractère commercial » et des types précis. Certaines définitions peuvent se rapprocher de situations rencontrées sur Airbnb. La résidence de tourisme offre en location des unités de logement meublées et dotées d'une cuisine. La maison d'hôtes est un établissement commercial pouvant prendre la forme d'une villa ou d'une maison. Mais aucun texte consulté ne dit qu'un appartement ou une villa proposé(e) sur une plateforme relève automatiquement de l'une de ces catégories.

La qualification dépend donc des caractéristiques concrètes de l'activité :

le caractère occasionnel ou organisé de la location ;
le nombre de logements exploités ;
les services proposés (ménage, accueil, repas, animations…) ;
la place de l'activité dans les revenus du propriétaire.

Ce point n'étant pas tranché par les textes consultés, il est prudent de le faire vérifier auprès du représentant régional ou provincial du ministère du Tourisme, ou d'un professionnel du droit, avant la mise en location.

Et pour un riad ou une maison d'hôtes ?

Ici, la situation est plus claire : le riad et la maison d'hôtes sont des types d'établissements expressément définis par l'article 3 de la loi 80-14.

Riad : maison à l'architecture et à la décoration traditionnelles marocaines, qui offre un service d'hébergement et accessoirement de restauration et d'animation.
Maison d'hôtes : établissement commercial prenant la forme d'une villa ou d'une maison, dont la capacité minimale et maximale en chambres est fixée par voie réglementaire.

Lorsqu'un riad ou une maison d'hôtes est exploité comme établissement d'hébergement touristique, il suit le régime des établissements :

une demande de classement provisoire et d'autorisation d'exploitation, déposée par voie électronique auprès du Centre régional d'investissement concerné (article 3 du décret n° 2-23-441) ;
une assurance obligatoire ;
la notification de l'ouverture à l'administration dans les 60 jours ;
un classement d'exploitation après visite d'une commission régionale.

Le décret prévoit des catégories propres à chaque type : de 1 à 5 étoiles pour la maison d'hôtes, de 3 étoiles à « Luxe » pour le riad.

Un riad loué en entier, sans services, par un particulier pose toutefois la même question de qualification qu'une villa : c'est l'exploitation réelle qui compte, pas seulement le type de bâtiment.

Quelles sont les principales obligations ?

Pour les activités qui relèvent de la loi 80-14 (établissements ou autres formes d'hébergement), les textes prévoient notamment :

une autorisation, lorsque le régime l'exige (articles 5 et 30) ;
une assurance couvrant les risques d'incendie, le vol des effets des clients et la responsabilité civile (articles 16, 28 et 34), dont le contrat doit pouvoir être présenté lors des contrôles ;
le respect des règles d'hygiène, de sécurité, du travail et de l'environnement (article 35) ;
la vérification de l'identité des clients et le remplissage d'un bulletin individuel d'hébergement (article 37) ;
la télé-déclaration des voyageurs (article 36) ;
la conservation des bulletins pendant un an, à la disposition de la Sûreté nationale et de la Gendarmerie royale sur demande (article 38).

L'autorisation délivrée au titre de la loi 80-14 ne dispense pas des autres autorisations éventuellement requises par d'autres réglementations (article 32).

Que prévoit la télé-déclaration des voyageurs ?

La loi 80-14 impose de déclarer les données des clients par voie électronique, selon un procédé appelé télé-déclaration (article 36).

Le décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 en précise les modalités :

la déclaration est faite par l'exploitant d'un établissement d'hébergement touristique ou d'une autre forme d'hébergement touristique ;
elle est effectuée chaque jour, avant 8 heures, à la suite de l'arrivée et du départ des clients ;
elle est adressée aux services compétents de la Direction générale de la Sûreté nationale ou de la Gendarmerie royale ;
le ministère du Tourisme ne reçoit que des données statistiques ;
le décret prévoit une procédure de rattrapage en cas de panne du système.

Le modèle du bulletin individuel d'hébergement est fixé en annexe de ce même décret.

Quelles sanctions sont prévues ?

La loi 80-14 prévoit des amendes pour les principaux manquements :

exploitation sans autorisation d'un établissement ou d'une autre forme d'hébergement touristique : amende de 50 000 à 500 000 DH (article 43) ;
absence d'assurance : amende de 50 000 à 500 000 DH, ramenée à 10 000 à 100 000 DH pour l'hébergement chez l'habitant, avec une possible fermeture de l'établissement pour une durée de six mois au plus (article 44) ;
exploitation sous un type ou une catégorie autre que ceux autorisés : amende de 50 000 à 100 000 DH (article 45).

Ces sanctions s'appliquent aux activités qui relèvent de la loi. D'où l'intérêt de clarifier en amont le régime applicable à votre logement.

Existe-t-il des règles spécifiques à Marrakech ?

Les textes officiels consultés n'ont pas permis d'identifier une réglementation touristique propre à Marrakech. La loi 80-14 et ses décrets sont des textes nationaux.

À Marrakech comme ailleurs, les textes désignent les interlocuteurs suivants :

l'autorité locale compétente, pour les demandes d'autorisation d'hébergement chez l'habitant ;
le Centre régional d'investissement, pour les demandes de classement et d'autorisation des établissements d'hébergement touristique ;
le représentant provincial ou régional du ministère du Tourisme, chargé d'étudier les dossiers et d'effectuer les visites.

D'autres règles peuvent s'appliquer au logement lui-même (urbanisme, copropriété, etc.). Elles relèvent d'autres textes et doivent être vérifiées séparément.

Airbnb est-il mentionné dans la loi 80-14 ?

Non. Les textes consultés ne mentionnent ni Airbnb, ni les plateformes de réservation. Le mot « électronique » n'y apparaît qu'à propos des démarches administratives (télé-déclaration, dépôt des dossiers, notifications).

Les textes s'attachent à l'activité (recevoir une clientèle touristique et lui fournir un hébergement), et non au canal de réservation. Publier une annonce sur Airbnb ne suffit donc pas, à lui seul, à déterminer le régime juridique d'un logement. Un même bien peut être réservé via une plateforme, par une agence ou en direct : c'est la manière dont il est exploité qui compte.

Que doit vérifier un propriétaire avant de louer son logement ?

Avant de proposer un logement en location courte durée, voici les points à clarifier :

La nature du logement : appartement, villa, riad, chambre dans votre résidence principale.
Le mode d'exploitation : logement entier ou chambres, présence ou non du propriétaire, services proposés aux voyageurs.
Le statut de l'activité : location ponctuelle ou activité organisée et régulière.
Le régime et l'autorisation applicables : établissement d'hébergement touristique, hébergement chez l'habitant, ou situation à faire qualifier par l'administration.
L'assurance : vérifier que le contrat couvre l'activité d'hébergement, notamment l'incendie, le vol des effets des clients et la responsabilité civile lorsque la loi 80-14 s'applique.
Les obligations envers les voyageurs : identité, bulletin individuel d'hébergement, télé-déclaration.
La fiscalité. Le Code général des impôts traite les revenus de location d'immeubles comme des revenus fonciers « lorsqu'ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels » (article 61). Son article 89 inclut par ailleurs les locations de locaux meublés ou garnis dans le champ de la TVA. Une taxe de séjour existe également pour les établissements touristiques et les autres formes d'hébergement touristique (loi n° 07-20). Le régime précis dépend de votre situation : faites-le valider par un expert-comptable ou par l'administration fiscale.
Les règles propres à l'immeuble. Si votre logement est en copropriété, lisez le règlement de copropriété : il peut contenir des clauses sur l'usage des logements. Ce point relève d'un autre cadre que la loi 80-14 et se vérifie au cas par cas.

En résumé

Ce que la loi prévoit :

un cadre pour l'hébergement touristique, fixé par la loi 80-14 et ses décrets ;
une autorisation pour les établissements d'hébergement touristique et pour l'hébergement chez l'habitant ;
un classement pour les établissements (riad, maison d'hôtes, résidence de tourisme…) ;
une assurance obligatoire, la télé-déclaration quotidienne des voyageurs et la conservation des bulletins d'hébergement ;
des amendes en cas d'exploitation sans autorisation ou sans assurance.

Ce qui reste à vérifier selon le logement et l'activité :

le régime applicable à un appartement ou une villa loué(e) en entier, que les textes ne rattachent pas expressément à une catégorie ;
le nombre maximum de chambres pour l'hébergement chez l'habitant ;
le régime fiscal de vos revenus ;
les règles propres à votre immeuble.

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Avant tout démarrage, chaque logement est étudié individuellement. Pour mieux comprendre ce modèle locatif, consultez aussi notre guide de la location courte durée à Marrakech.

Cet article présente les textes officiels consultés en octobre 2026. Il a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour votre situation précise, rapprochez-vous de l'administration compétente ou d'un professionnel du droit.

Sources officielles

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